Omstartslån – hva er det?

«Omstartslån» er et markedsføringsnavn på et refinansieringslån med pant i boligen, ofte til folk med betalingsanmerkninger. Lånet må oppfylle de vanlige kravene i utlånsforskriften – og gjør usikret gjeld om til gjeld som boligen står som sikkerhet for.

Et omstartslån er et lån med pant i boligen din som brukes til å betale ned forbrukslån, kredittkort og inkassokrav – gjerne når du allerede har betalingsanmerkninger og vanlige banker har sagt nei. Ordet finnes ikke i noen lov eller forskrift. Det er et navn enkelte långivere og formidlere bruker i markedsføringen. Juridisk er det et vanlig lån med pant i bolig, og det må oppfylle de samme kravene som alle andre boliglån.

Det kan være en reell løsning hvis du har god inntekt, verdier i boligen og en gjeld som er blitt for dyr. Men det har en pris som sjelden står med store bokstaver i annonsene: Gjeld som før bare kunne gi deg trekk i lønna, kan nå føre til at du mister boligen.

Hva ordet betyr i praksis

Når noen tilbyr deg et «omstartslån», er det nesten alltid dette som skjer:

1. Långiveren tar pant i boligen din, med prioritet etter boliglånet du har fra før – eller innfrir boliglånet og tar første prioritet selv.
2. Lånet utbetales direkte til kreditorene dine, slik at forbrukslån, kredittkort og inkassosaker blir innfridd.
3. Du sitter igjen med ett lån, ett terminbeløp og som regel lengre nedbetalingstid enn på gjelden som ble innfridd.

Det finnes ingen offentlig godkjenning av produktet. Det samme ordet kan derfor dekke svært ulike vilkår, og du må lese tilbudet som du leser et hvilket som helst annet boliglån: effektiv rente, gebyrer, løpetid og totalkostnad.

Kravene er de samme som for andre boliglån

Finansforetak som låner ut til forbrukere i Norge, er bundet av utlånsforskriften. Den skiller ikke mellom «omstartslån» og andre lån med pant i bolig. Det betyr:

• Maks 90 prosent belåning. Alle lån med pant i boligen, også fellesgjeld i borettslag, skal med i regnestykket (§ 7).
• Maks fem ganger inntekten i samlet gjeld (§ 6).
• Stresstest: Du må ha nok til livsopphold med 3 prosentpoeng høyere rente på all gjeld, og banken må regne med minst 7 prosent (§ 5).
• Avdrag når lånet er over 60 prosent av boligverdien (§ 9).

Refinansieringsunntaket for boliglån (§ 10) hjelper deg sjelden her. Det gjelder når et boliglån byttes med et nytt som ikke er større. Et omstartslån skal nettopp være større – det skal dekke gjelden du hadde utenfor boligen. Da må lånet oppfylle de ordinære kravene, eller innvilges innenfor bankens fleksibilitetskvote. Det er ofte her søknaden stopper – se hvorfor banken sier nei.

I tillegg gjelder avslagsplikten i finansavtaleloven § 5-4: Långiveren kan bare gi lånet når det er sannsynlig at du klarer å betale det på de vilkårene du blir tilbudt. Verdien av boligen kan ikke alene begrunne det. En långiver som ikke spør grundig om inntekt og utgifter, gjør derfor ikke jobben sin.

Regneeksempel: hvem kan få det?

Tenk deg et par som eier en bolig verdt 3 000 000 kroner, med 2 000 000 kroner i boliglån. I tillegg har de 500 000 kroner i forbrukslån, kredittkort og inkassokrav. Den ene har en betalingsanmerkning. Samlet inntekt er 520 000 kroner i året.

På papiret er dette innenfor. Spørsmålet långiveren må svare på, er om inntekten tåler 225 000 kroner i renter i året pluss avdrag og normale levekostnader. Med 520 000 kroner før skatt er det svært stramt, og mange vil få nei på stresstesten. Hadde gjelden utenfor boligen vært 800 000 kroner, ville paret vært over både 90 prosent og fem ganger inntekten.

Fordelene – når det faktisk hjelper

Riktig brukt kan et lån med sikkerhet i boligen gjøre stor forskjell:

• Lavere rente. Lån med pant i bolig er som regel billigere enn usikret gjeld, fordi långiveren har sikkerhet.
• Inkasso og rettslige skritt stopper. Kravene blir betalt, og saker hos namsfogden eller i tingretten faller bort.
• Betalingsanmerkningene skal ut. Når en fordring er gjort opp, skal registreringen ikke lenger brukes i kredittopplysningsvirksomhet (kredittopplysningsloven § 24). Be inkassoforetakene bekrefte at oppgjøret er meldt.
• Oversikt. Én kreditor og ett terminbeløp i stedet for ti.

Det forutsetter at problemet var prisen på gjelden, ikke at inntekten er for lav. Har du varig for lite å leve av, flytter et nytt lån bare problemet inn i boligen.

Fallgruvene

Boligen blir innsatsen

Misligholder du et usikret forbrukslån, kan kreditoren til slutt ta utleggstrekk i lønna. Misligholder du et lån med pant i boligen, kan långiveren heve lånet og begjære tvangssalg. Overfor en forbruker kan banken bare heve etter vesentlig mislighold og en skriftlig frist på to uker til å rette forholdet (finansavtaleloven § 3-51). Deretter kan saken gå til tingretten som begjæring om tvangssalg av boligen.

Lengre løpetid kan gjøre lånet dyrere

Lavere månedsbeløp kommer ofte av at gjelden strekkes over 20 eller 30 år. Da kan du betale mer i renter totalt enn du ville gjort på den dyre gjelden over fem år. Be alltid om totalkostnaden over hele løpetiden, og regn på et kortere alternativ. Regnestykket er vist i artikkelen om å samle forbrukslån og kredittkort.

Ny gjeld på gamle kort

Den vanligste ulykken er å fylle opp kredittkortene på nytt etter at de er innfridd. Si opp rammene samtidig som lånet utbetales.

En senere gjeldsordning blir annerledes

Dette er punktet nesten ingen nevner. I en gjeldsordning blir usikret gjeld behandlet likt og forholdsmessig, og det som ikke er betalt når perioden er over, faller bort. Pantegjeld i en bolig du får beholde, behandles annerledes: Gjeld innenfor boligens verdi pluss 10 prosent skal du betale renter på i hele perioden, og hovedstolen består etterpå (gjeldsordningsloven § 4-8 bokstav a og § 5-2 fjerde ledd).

I eksempelet over ville 500 000 kroner i usikret gjeld fått dividende og blitt slettet etter en vellykket gjeldsordning. Etter omstartslånet ligger hele lånet på 2 500 000 kroner innenfor 110 prosent av boligverdien (3 300 000 kroner). Det blir ikke skrevet ned – og rentene på det kommer foran det du har til livsopphold og andre kreditorer. Mer om dette står i artikkelen om pantegjeld i gjeldsordningen og den eldre om å beholde boligen ved gjeldsordning.

Kausjonister og medlåntakere

Noen långivere krever at et familiemedlem kausjonerer eller stiller pant i sin bolig. Da tar den andre en reell risiko. Går det galt, kan kausjonisten kreves for det som står igjen – også om du senere får gjeldsordning.

Før du signerer – sjekkliste

1. Har du fått totalkostnaden over hele løpetiden – i tillegg til terminbeløpet?
2. Har du sammenlignet effektiv rente med vanlige boliglån i Forbrukerrådets Finansportalen?
3. Går lånet direkte til kreditorene, slik at alle kravene faktisk blir innfridd?
4. Har du forsøkt å få kreditorene til å redusere kravene først? Et tilbud om engangsoppgjør kan gjøre lånet mindre.
5. Har du et budsjett som viser at du tåler høyere rente?
6. Har du sagt opp kredittkortene og rammene som innfris?

Et lån med pant i bolig har normalt ikke angrerett, men tilbudet er bindende for långiveren i syv dager (finansavtaleloven § 3-40). Bruk de dagene til å la noen se over tallene.

Når omstartslån er feil løsning

Klarer du ikke stresstesten, eller er gjelden over fem ganger inntekten, vil en seriøs långiver si nei – og et nei er da et viktig signal. Alternativene er avtaler med kreditorene, kommunalt startlån hvis boligen står i fare, eller gjeldsordning. Bakgrunnen for at mange prøver refinansiering først, står i den eldre artikkelen Forsøk refinansiering før en gjeldsordning. Vil du lese mer om mekanikken og fallgruvene sett fra tvangssalgssiden, har søsternettstedet vårt Tvangssalg.org en grundig gjennomgang av refinansiering med sikkerhet i boligen.