Startlån for å beholde boligen: slik fungerer refinansiering via kommunen

Kommunen kan gi startlån til å refinansiere dyre lån når det gjør at husstanden kan bli boende i boligen. Det er ingen rettighet: Kommunen behovsprøver, og du må kunne betjene lånet over tid og ha nok igjen til livsopphold.

Ja, startlån kan brukes til å beholde boligen. Forskriften om lån fra Husbanken sier at kommunen kan gi startlån til «refinansiering av dyre lån dersom det bidrar til at husstanden kan bli boende i boligen» (§ 5-3 bokstav d). Det betyr at kommunen kan samle boliglånet og dyr gjeld i ett nytt lån med pant i boligen, ofte med lavere rente og lengre løpetid enn en vanlig bank kan tilby.

Men startlån er ingen rettighet, og det er ikke et alminnelig refinansieringslån for alle med forbruksgjeld. Kommunen behovsprøver søknaden, og to vilkår går igjen: Lånet må faktisk gjøre at dere kan bli boende, og dere må klare å betjene det over tid.

Hva startlån er

Startlån gis av kommunen. Husbanken låner ut penger til kommunene, som låner dem videre til innbyggerne (forskriften § 5-2). Det er kommunen som behandler søknaden og bestemmer om du får lån, og lånet ditt er hos kommunen – ikke hos Husbanken. Formålet står ordrett i forskriften:

«Startlån skal bidra til at personer med langvarige boligfinansieringsproblemer kan skaffe seg en egnet bolig og beholde den.»

Legg merke til de to siste ordene: beholde den. Ordningen er ment for kjøp, men også for å hindre at folk mister et hjem de allerede har. Husbanken nevner selv personer som «kan miste boligen ved tvangssalg på grunn av boliggjeld» blant dem som kan søke ordinært startlån.

Vilkårene – det kommunen ser etter

Forskriften har tre lag med vilkår.

1. Du får ikke lån i vanlig bank

Kommunen kan gi startlån til personer som ikke får lån, eller ikke får stort nok lån, i ordinære kredittinstitusjoner (§ 5-2). Har du fått avslag i banken fordi gjelden er over fem ganger inntekten eller du ikke klarer stresstesten, er du ofte i målgruppen. Bakgrunnen for slike avslag er forklart i artikkelen om hvorfor banken sier nei.

2. Du må kunne betjene lånet

Søkeren må ha evne til å betjene lånet over tid og fortsatt ha nødvendige midler igjen til livsopphold (§ 5-2). Startlån løser altså ikke et problem der inntekten er for lav til å bo i boligen i det hele tatt. Husbanken oppgir «for usikker/lav inntekt til å betjene et lån» som en vanlig avslagsgrunn.

3. Behovsprøvingen

Kommunen skal legge vekt på om du forventes å ha langvarige problemer med å finansiere eid bolig, og om du har spart innenfor det inntekten og nødvendige utgifter gir rom for (§ 5-4 første ledd). Selv om dette ikke er oppfylt, kan kommunen likevel gi startlån blant annet når:

• husstanden har barn eller særlige sosiale eller helsemessige utfordringer, og hensynet til en trygg og stabil bosituasjon taler for det (bokstav a), eller
• «husstanden har problemer med å dekke boutgiftene, og refinansiering med startlån kan bidra til at husstanden kan bli boende i boligen sin» (bokstav b).

Boligen skal i tillegg være egnet for husstanden, nøktern og rimelig sammenliknet med prisnivået på stedet (§ 5-3). En stor enebolig for en enslig kan derfor være vanskeligere å få refinansiert enn en nøktern familiebolig.

Vilkårene for lånet: løpetid, avdragsfrihet og rente

Utlånsforskriften, med gjeldsgrad på fem ganger inntekten og stresstest, gjelder finansforetakenes utlån. Kommunens startlån følger i stedet Husbanken-forskriften, der kravet er at du kan betjene lånet over tid og har nok igjen til livsopphold. Det er grunnen til at startlån kan være mulig når banken har måttet si nei.

Regneeksempel: hva refinansieringen kan bety

Tenk deg en familie med to barn. De har et boliglån på 2 300 000 kroner med 25 års løpetid og 300 000 kroner i forbrukslån som skal nedbetales over fem år. Med tenkte renter på 5,5 og 15 prosent blir terminbeløpene omtrent 14 100 og 7 100 kroner – til sammen rundt 21 300 kroner i måneden. Det klarer de ikke lenger.

Kommunen vurderer et startlån på 2 600 000 kroner som innfrir begge lånene. Med en tenkt rente på 5 prosent blir terminbeløpet slik:

Tallene viser både muligheten og prisen. Fra 21 300 til 14 000 kroner i måneden kan være forskjellen på å miste og beholde boligen. Men lengre løpetid gir mye høyere samlet rentekostnad, og en 50-årig løpetid betyr i praksis at lånet følger deg resten av livet. Rentene i eksempelet er tenkte; kommunen regner med Husbankens faktiske rente.

Slik søker du

1. Ta kontakt med kommunen tidlig. Mange kommuner har startlån i samme enhet som boligkontoret eller Nav. Fortell at boligen står i fare – det er en egen situasjon i forskriften.
2. Skaff oversikt over all gjeld. Kommunen kan hente gjeldsopplysninger om usikret gjeld fra gjeldsregistrene når du søker startlån (gjeldsinformasjonsloven § 12), men du må selv dokumentere pantegjeld, inkassokrav og eventuelle saker hos namsfogden.
3. Søk digitalt eller med hjelp. Søknaden sendes via Husbankens søknadsløsning for startlån med BankID, Buypass eller Commfides. Har du ikke elektronisk ID, hjelper kommunen deg med andre måter å søke på.
4. Dokumenter inntekter og utgifter. Mange opplysninger hentes automatisk, men du må regne med å laste opp noe selv.
5. Svar raskt på spørsmål. Saksbehandlingstiden varierer fra kommune til kommune. Står du i en tvangssalgssak, si fra – og fortell tingretten at du har søkt.

Avslag og klage

Husbanken oppgir tre vanlige avslagsgrunner: at du ikke regnes som økonomisk vanskeligstilt, at inntekten er for lav eller usikker til å betjene lånet, og at kommunen ikke har flere startlånsmidler det året. Den siste betyr at det kan lønne seg å søke tidlig i året – og å søke på nytt året etter.

Du kan klage på vedtaket. Klagefristen er tre uker fra du mottok vedtaket, og klagen sendes til kommunen. Du kan klage på avslag, avvisning og på størrelsen på lånet (Husbanken). Har du hatt hjelp av en økonomisk rådgiver, kan rådgiveren hjelpe deg å skrive klagen.

Når startlånet er innvilget

De fleste kommuner bruker en låneforvalter til å administrere lånet, og det er dit du henvender deg om saldo, forfall og endringer. Får du nye betalingsproblemer, gir forskriften Husbanken flere virkemidler ved midlertidige betalingsvansker: utsettelse med renter og avdrag, og mulighet til å gjøre om renter for inntil 2,5 år til et tilleggslån (§ 8-8). Forskriften sier at kapittel 8 gjelder «tilsvarende» for kommunen med mindre annet er fastsatt (§ 5-2), men hvilke tiltak kommunen faktisk tilbyr på sine startlån, varierer. Ta kontakt med kommunen før du kommer i restanse.

Hvis startlån ikke er nok

Startlån forutsetter at husstanden kan betjene ett nytt lån. Er gjelden så stor at selv et startlån med lang løpetid ikke bærer, er det et tegn på at gjelden må reduseres, ikke flyttes. Da er gjeldsordning et alternativ. I en gjeldsordning er det ikke en hovedregel at boligen må selges: Plikten gjelder bare når salg gir kreditorene best dekning og boligen overstiger husstandens rimelige behov (gjeldsordningsloven § 4-4). Mulighetene for å beholde boligen ved gjeldsordning er større enn mange tror.

Under en gjeldsforhandling kan du ikke ta opp ny gjeld uten namsfogdens samtykke, men samtykke kan gis til refinansiering og boligformål (gjeldsordningsloven § 3-5). Et startlån er altså ikke nødvendigvis utelukket selv om du har søkt gjeldsordning – avklar det med namsfogden. Kommunen har også plikt til å gi opplysning, råd og veiledning (sosialtjenesteloven § 17); finn kontaktinformasjon i kontaktregisteret eller ring Nav på 55 55 33 39 (hverdager kl. 9–15). Står du uten bolig, er kommunen forpliktet til å finne et midlertidig botilbud for dem som ikke klarer det selv (sosialtjenesteloven § 27).