Pantegjeld og sikret gjeld i gjeldsordningen: boliglån, billån og utleggspant

Gjeld med pant behandles etter hvor mye av lånet som er dekket av verdien. Beholder du boligen, betaler du rente – ikke avdrag – på lånet innenfor boligens verdi pluss 10 prosent, og den delen består etterpå. Det som ligger over, behandles som usikret gjeld og faller bort når ordningen er gjennomført.

Pantegjeld er med i gjeldsordningen, men behandles annerledes enn forbrukslån og kredittkort. Det avgjørende er hvor stor del av lånet som er dekket av verdien på det som er pantsatt. Beholder du boligen, får lånet innenfor boligens omsetningsverdi pluss 10 prosent den avtalte renten, men du betaler ikke avdrag i perioden, og den delen av lånet består etter ordningen. Det som overstiger 110 prosent, behandles som usikret gjeld og faller bort når du har oppfylt ordningen (gjeldsordningsloven § 4-8 bokstav a og § 7-2). For billån og annen pantegjeld betaler du renter og avdrag på den delen som er innenfor pantets verdi (§ 4-8 bokstav b).

Under går vi gjennom bolig, bil og utleggspant hver for seg, med regneeksempler – og de grensetilfellene der folk oftest blir overrasket.

Boliglån når du beholder boligen

«Dersom skyldneren skal beholde eiet bolig, skal fordringer sikret ved pant i boligen innenfor boligens omsetningsverdi med tillegg av 10 prosent, gis avtalt rente under gjeldsordningen. Det skal ikke betales avdrag i gjeldsordningsperioden, men hovedstolen består.»

Regelen har tre deler som henger sammen:

• Verdien fastsettes av namsfogden. Boligens omsetningsverdi fastsettes av namsfogden med to rettsvitner (§ 4-7). Det er denne verdien – ikke bankens eller meglerens – som danner grensen.
• Innenfor 110 prosent: Lånet får avtalt rente, og renten er en del av boutgiftene i budsjettet ditt. Du betaler ikke avdrag, og hovedstolen står urørt. Renter på denne delen forfaller også i gjeldsforhandlingsperioden de første fire månedene, selv om andre renter da ikke forfaller (§ 3-4).
• Over 110 prosent: Den delen av lånet behandles på linje med usikret gjeld og får samme dividende som forbrukslånene. Når ordningen er oppfylt, faller den bort, og namsfogden sørger for at panteheftelsen slettes (§ 7-2).

Flere lån med pant i samme bolig

Har du lån med første og annen prioritet, telles lånene i prioritetsrekkefølgen. Med en verdi på 3 000 000 kroner og en grense på 3 300 000 kroner vil et førsteprioritetslån på 2 800 000 og et andreprioritetslån på 500 000 begge ligge innenfor – til sammen akkurat 3 300 000. Er andreprioritetslånet i stedet på 700 000, ligger 200 000 kroner av det over grensen og blir usikret gjeld. Tillegget på 10 prosent er altså en buffer som kan redde hele eller deler av et annenprioritetslån.

Kommunale avgifter og annet lovbestemt pant

Krav med lovbestemt pant i boligen etter panteloven § 6-1 – typisk kommunale avgifter – skal gis full dekning (§ 4-8 bokstav a). Ubetalte kommunale avgifter fra før åpningen blir altså ikke redusert.

Må boligen selges?

Ikke som hovedregel. Du har plikt til å selge bare hvis salg gir kreditorene best dekning og boligen overstiger det husstanden rimelig trenger (§ 4-4). Vurderingen bygger på omsetningsverdien og hva det vil koste å skaffe en annen bolig som oppfyller rimelige krav til beliggenhet, størrelse og pris. Bor en familie på fire i en vanlig leilighet med lån nær verdien, er det sjelden grunn til salg. Et stort hus med mye egenkapital er et annet tilfelle. Mulighetene er beskrevet i den eldre artikkelen om å beholde boligen ved gjeldsordning, og vurderingen av salg er forklart under når boligen må selges.

Selges boligen, går salgssummen først til panthaverne i prioritetsrekkefølge. Det de ikke får dekket, blir usikret gjeld i ordningen. Namsfogden bestemmer salgsmåten (§ 4-6), og salget er gebyrfritt etter rettsgebyrloven.

Når boligverdien endrer seg i perioden

Fem år er lang tid, og boligprisene kan endre seg. Loven har regler begge veier:

• Verdifall: Har boligen falt vesentlig i verdi ved periodens utløp, kan du begjære at boliggjelden settes ned – men ikke under boligens omsetningsverdi på det tidspunktet (§ 6-1 annet ledd).
• Verdistigning: Stiger boligen så mye i verdi at det er urimelig at du beholder hele verdiøkningen, kan en kreditor begjære omgjøring (§ 6-2 annet ledd). Begjæringen må settes fram i gjeldsordningsperioden (§ 6-5).

Beholder du en bolig der pantegjelden er vesentlig mindre enn verdien, er det dessuten et moment for at tingretten kan fastsette en lengre periode enn fem år i en tvungen ordning (§ 5-2 tredje ledd bokstav b). Bakgrunnen er at du da beholder en betydelig formue samtidig som annen gjeld slettes.

Billån og annen gjeld med pant

For annen pantegjeld enn boliglån gjelder § 4-8 bokstav b: Gjeld som er sikret innenfor pantegjenstandens verdi, skal betjenes med avtalte renter og avdrag. Det som overstiger verdien, behandles som usikret gjeld. Her er det ingen tillegg på 10 prosent.

Om du kan beholde bilen i det hele tatt, avgjøres av § 4-5 første ledd bokstav c: Du kan beholde transportmidler og redskaper du eller husstanden trenger for yrke, utdanning eller av andre velferdsmessige grunner, men normalt ikke over en samlet verdi som tilsvarer folketrygdens grunnbeløp (G), som er 136 549 kroner fra 1. mai 2026. Om grensen gjelder bilens verdi før eller etter fradrag for pantegjeld, sier loven ikke uttrykkelig. Reglene er forklart under kan jeg beholde bilen under en gjeldsordning?.

Utleggspant

Utleggspant er pant som en kreditor har fått gjennom namsfogden, for eksempel i bilen, boligen eller en bankkonto. I gjeldsordningen gjelder dekningsloven § 5-8 tilsvarende, med åpningsdagen som fristdag (§ 3-6):

• Utleggspant tatt senere enn tre måneder før gjeldsforhandlingen ble åpnet, har ingen virkning. Kravet blir vanlig usikret gjeld.
• Utleggspant som er eldre enn tre måneder, står seg som pant og behandles etter § 4-8 bokstav a eller b – altså innenfor verdien som sikret gjeld, over verdien som usikret.

Namsfogden skal sørge for at utlegg som har falt bort, slettes i offentlige registre etter at gjeldsordningen er vedtatt eller rettskraftig stadfestet. Hvordan utleggspant oppstår og virker ellers, står under utleggspant i bil, bolig og bankkonto.

Etter gjeldsordningen

Har du oppfylt en tvungen gjeldsordning, er du fri for den gjelden som var omfattet, med unntak av pantegjeld innenfor verdien av bolig og andre ting du har beholdt (§ 5-2 fjerde ledd). Boliglånet innenfor 110 prosent og billånet innenfor bilens verdi må altså betjenes videre etter avtalen med banken. Panteheftelser for gjeld som lå over verdien, faller bort når ordningen er gjennomført, og namsfogden sørger for avlysning i registeret (§ 7-2).

Det er lurt å snakke med banken om nedbetalingsplanen i god tid før perioden er over, slik at du vet hvilke terminbeløp som venter. Hvis kommunen kan hjelpe med startlån for å beholde boligen, kan det i noen tilfeller være et alternativ. Hvilken annen gjeld som består, er samlet under gjeld som ikke slettes, og hele oversikten over gjeldstyper finner du under hvilken gjeld som omfattes.

Pantegjeld vises ikke i gjeldsregistrene, som bare inneholder usikret forbruksgjeld. Ta derfor med lånedokumentene dine når du søker, og oppgi renter og terminbeløp som boutgifter. Hvilke boutgifter som godtas i budsjettet, står under boutgifter i gjeldsordningen.